Lehdistä saa lukea lähes päivittäin tarinoita tavallisten ihmisten pieleen menneistä asunto- tai kiinteistökaupoista. Käytännössä jokaisen tarinan taustalla on kohteessa ilmennyt kosteus- ja homevaurio, joka on aiheuttanut asukkaissa vakavaa oirehtimista taikka asiaa on riidelty vuosikausia isolla rahalla tuomioistuimissa. Suomi on ilmastoltaan ankara rakennuksille, mutta ongelmat eivät johdu yksin siitä. Väärä tai huolimaton rakennustapa on oma ongelmansa, jolle on jälkikäteen ilman laajoja korjaustöitä mahdoton tehdä mitään, eikä käytäntöjen muuttumista helpota se, että jatkuvasti rakentamiselle asetetaan uusia, entistä tiukempia energitehokkuusvaatimuksia. Pitkien oikeusprosessien ytimessä on  lähes aina yksi ja sama ongelma: osapuolet eivät ole tienneet tarkalleen, mistä ovat olleet kauppoja tekemässä.

Kuntotarkastukset – ongelma ja ratkaisu

Lukuisissa artikkeleissa mainitaan usein se yksityiskohta, että kohteessa oli tehty ennen kauppaa kuntotarkastus, jossa ei oltu havaittu mitään virheitä tai puutteita ja ostajat ovat sen johdosta luulleet ostavansa hyväkuntoisen kohteen, vaikka jälkikäteen osoittautuu, että kohteessa onkin merkittäviä laatuvirheitä. Tämä johtuu lähes järjestään kahdesta seikasta: 1) tarkastajan ammattitaidottomuudesta ja huolimattomuudesta ja 2) siitä, että tarkastukset suoritetaan vain aistinvaraisesti ja rakenteita avaamatta ja/tai korkeintaan pintakosteudenosoitinta käyttäen. Kuntotarkastajien huolimattomuus on valitettava ilmiö, ja siihen on syynä käytännössä se, ettei kuntotarkastustoimintaa säänneellä laintasoisesti, ammatin harjoittamiseksi ei ole mitään vähimmäiskoulutusvaatimuksia, eikä toimintaa siten myöskään valvota millään tavalla; kuntotarkastajana voi toimia periaatteessa kuka tahansa. Ainoa edes jossain määrin luotettava tapa tunnistaa hyvä kuntotarkastaja on VTT:n ylläpitämä sertifikaattijärjestelmä.

Kuntotarkastukset olisivat (ja hyvin suoritettuina ovatkin) loistava tapa selvittää kohteen todellinen kunto ja kartoittaa sen riskirakenteet, jotka tulevat pitkällä tähtäimellä vaatimaan tiettyjä korjaus- tai huoltotoimenpiteitä. Huolimattomasti suoritetuina ne puolestaan synnyttävät pitkän ongelmaketjun: Kuntotarkastus kertoo huolimattomasti suoritettunakin aina jotakin enemmän osapuolille kuin pelkkä omatoiminen, lain edellyttämä tavanomainen tutustuminen kohteeseen. Kun kaupat tehdään hyvässä uskossa, että kohde on kunnossa, ei niiden peruminen olekaan enää missään määrin helppoa. Kaupanpurku on vasta viimesijainen vaihtoehto hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen jälkeen, ja oikeuskäytännön valossa se edellyttää, että kohde on niin huonossa kunnossa, että sen korjaaminen ei ole enää taloudellisesti järkevää. Jos taas kohteen kunto on näin huono, on myös vastaavasti hankala osoittaa, että virheitä ei olisi ennen kaupantekoa voitu havaita. Siten on äärimmäisen tärkeää olla varma siitä, mihin sitoutuu, kun kaupantekoon ryhtyy.

Jos kuntotarkastaja on asiansa osaava ammattilainen ja hallitsee työkalunsa, kohteen todellinen kunto on mahdollista saada hyvin pitkälti selville ilman rakenteiden rikkomista ja materiaalinäytteiden ottamista. Pelkkään pintakosteudenosoittimeen ja aistinvaraiseen havainnointiin ei tule kuitenkaan missään nimessä luottaa, kun kysymyksessä on kohteen kunto kokonaisuudessaan.

Kauppakirja, sen ehdot ja vastuun rajoittaminen

Kauppakirjat laaditaan usein ajan ja vaivan säästämiseksi valmiiden pohjien avulla, joihin voi sisältyä kuitenkin tulkinnanvaraisia ehtoja, joiden merkityssisältöä ei tarkemmin arvioida. Jos kaupat pyritään vain tekemään mahdollisimman nopeasti, saatetaan mitättömiltä vaikuttavat ehdot sivuuttaa avaamatta niitä sen enempää. Juuri näissä ehdoissa kuitenkin piilee lukuisia sudenkuoppia, joihin mahdollisissa riitatapauksissa ensimmäisenä vedotaan. Allekirjoituksen vaikutus on niin suuri, että jälkikäteen sen toteen näyttäminen, että ei tiennyt tai ymmärtänyt jonkin ehdon merkitystä, on äärimmäisen hankalaa. Nimen laittaminen paperiin sitoo niihin ehtoihin, jotka sopimukseen on kirjattu.

Osapuolet pyrkivät myös usein pesemään kätensä tulevista vaatimuksista kauppakirjoihin kirjattavilla ns. vastuunrajoituslausekkeilla. Tällainen lauseke on voitu muotoilla esimerkiksi siten, että kohde myydään sellaisena kuin se on, ostaja on tietoinen kohteen kunnosta ja myyjä ei ole vastuussa mahdollisista myöhemmin löytyvistä virheistä. Tällaiset ehdot riitelevät asuntokauppalain ja maakaaren perussäännöksiä vastaan, ja etenkin salaisten virheiden osalta ne muuttuvat asian riitaiseksi hyvin herkästi.

Lainopillisella neuvonnalla ja laadukkailla kuntotarkastuksilla turvallisempaa kaupantekoa

Usein asunto- tai kiinteistökauppohin ryhtyvien ajatusketju on hieman nurinkurinen: kaupanteossa pyritään välttelemään ylimääräisiä asiantuntijakuluja, jotka voisivat ennaltaehkäistä jälkikäteisten erimielisyyksien syntymistä, mutta sitten taas kaupanteon jälkeen ollaan valmiita jopa pitkiin ja kalliisiin oikeudenkäynteihin asian selvittämiseksi. Prosessaaminen edellyttää luonnollisesti myös asiantuntijoiden lausuntoja todistelutarkoituksessa, ja käytännössä nämä asiantuntijat ovat niitä samoja ammattilaisia, joiden tutkimuksilla ennen kaupantekoa olisi voitu välttyä koko prosessilta. Ero vain on siinä, että jälkikäteen heidän käyttäminen on huomattavasti kalliimpaa.

Sama koskee myös lakimiehiä: lakimiehen puoleen ei kovinkaan usein käännytä kauppakirjan ja sen ehtojen laatimiseksi tai tarkistamiseksi lähinnä siksi, että lakimiesten palveluita pidetään kalliina. Heidän puoleensa käännytään vailla suurempaa kynnystä kuitenkin sitten, kun ongelmat ovat jo ilmenneet, vaikka konsultointi on silloin myös heidän osaltaan huomattavasti kalliimpaa kuin ennen kaupantekoa.

Sinänsä ylimääräisten kulujen vältteleminen on ymmärrettävää: Jos mitään ongelmia ei ilmene, maksaminen ”turhasta” tiedosta voi tuntua tarpeettomalta. Olemme kuitenkin vahvasti sitä mieltä, että mielenrauhaan kannattaa sijoittaa!

Lakitoimisto palveluksessasi kaupanteon onnistumiseksi!

Lakitoimisto Himberg tarjoaa konsultaatioa asunto- ja kiinteistökauppojen onnistumiseen. Laadimme tarvittaessa kauppakirjan alusta saakka, tai tarkastamme kauppakirjapohjan ehdot ja kommentoimme niitä molempien osapuolten parhaimpien etujen näkökulmasta. Teemme lisäksi tiivistä yhteistyötä korkealuokkaista ja ammattitaitoista kuntotarkastuspalvelua tarjoavan Insinööritoimisto Henrik Himbergin kanssa.

Jos siis olet aikeissa ryhtyä asunto- tai kiinteistökauppoihin, ota rohkeasti yhteyttä!